A importância do estudo de viabilidade na construção: minimizando riscos e maximizando oportunidades

O estudo de viabilidade tem extrema importância na construção civil pois permite avaliar a viabilidade do projeto ainda na etapa anterior de sua execução. Com esse documento, é possível identificar tanto os ricos como as oportunidades e, assim, tomar melhores decisões. 

Análises de escolha do terreno, valor de investimento, tributações, região a ser feito a construção são informações fundamentais para constatar a viabilidade. O estudo também pode contribuir para que o projeto seja sustentável em relação aos quesitos ambientais e sociais, o que coopera para um desenvolvimento mais responsável e consciente do setor da construção civil. 

Em suma, o estudo de viabilidade de obra é uma etapa importante para o sucesso de um projeto, fazendo com que ele esteja alinhado com as expectativas e necessidades do mercado e, também, da sociedade. Quer saber o que é e como funciona o estudo de viabilidade? Leia os seguintes tópicos sobre essa temática:

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Aproveite a leitura!

O que é um estudo de viabilidade na construção civil?

Um estudo de viabilidade na construção civil é uma análise detalhada que tem como propósito julgar a viabilidade técnica, econômica e financeira de um determinado projeto de construção. Essa análise é fundamental para determinar se um projeto é factível, ou seja, se é viável construí-lo com os recursos disponíveis. 

Conforme a NBR 13531/2005, esse estudo é a etapa destinada à elaboração de análises para seleção e recomendação de alternativas para a concepção da edificação e de seus elementos, instalações e  componentes

Durante essa análise de viabilidade, são avaliados diversos aspectos do projeto, como a localização, a demanda do mercado, as características do terreno, as condições de infraestrutura, as exigências legais, as restrições ambientais, os riscos e os custos envolvidos.

Esse estudo é realizado antes do início do projeto arquitetônico e estrutural, através dessa coleta de informações é possível certificar que o projeto de construção seja atendido dentro do orçamento e prazo previstos, atendendo às expectativas dos investidores e usuários finais e, ainda, corrobora como base para elaborar outros documentos importantes, como o plano de negócios e das estratégias de financiamento, entre outros.

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Posteriormente, o estudo de viabilidade fornece informações e análises que podem ser utilizadas para a elaboração de outros documentos técnicos exigidos para a emissão do alvará de construção, como o projeto arquitetônico, o projeto estrutural, o projeto de instalações elétricas e hidro sanitárias, o projeto de combate a incêndio e pânico, o memorial de cálculo, entre outros. Isso porque a análise de viabilidade fornece informações neles que são consideradas pelo órgão responsável pela autorização de execução de obra.

Dessa forma, o estudo de viabilidade e, consequentemente, esses outros documentos corroboram para o sucesso e segurança do projeto, declarando que a obra seja viável e esteja de acordo com as normas e regulamentações vigentes. Alguns exemplos de estudos de viabilidade comuns na construção civil incluem:

• Estudo de viabilidade econômica: verifica a viabilidade financeira do projeto, considerando os custos estimados de construção, de operação, das receitas esperadas e o tempo de retorno do investimento.
• Estudo de viabilidade técnica: prevê a viabilidade do projeto do ponto de vista técnico, atentando-se a adequação do projeto às normas e regulamentações vigentes, a disponibilidade de recursos e materiais, e a capacidade de execução do projeto.
• Estudo de viabilidade ambiental: avalia o impacto ambiental do projeto e a viabilidade de sua execução, considerando, por exemplo, a preservação do meio ambiente, a gestão de resíduos e a utilização de fontes de energia sustentáveis.
• Estudo de viabilidade de mercado: analisa a demanda pelo projeto, refletindo sobre o perfil dos potenciais compradores ou locatários, a concorrência no mercado imobiliário e as tendências do mercado.
• Estudo de viabilidade geotécnica: verifica as condições do solo e sua capacidade de suportar a construção, considerando, por exemplo, a estabilidade do terreno, a presença de água subterrânea e a necessidade de medidas de contenção.

Se você é arquiteto ou engenheiro, não deixe de documentar o seu estudo de viabilidade para facilitar a compreensão das informações e, por conseguinte, a elaboração dos projetos técnicos registrados no CAU e CREA.

#Dica: Leia também o artigo sobre Certidão de Acervo Técnico, e saiba como comprovar sua experiência e habilitação técnica, garantindo a qualidade e segurança dos projetos de construção civil. 

Estudo de viabilidade de obra, como fazer?

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O estudo de viabilidade de obra é muito importante em projetos de construções civis porque servem como uma ferramenta que auxilia o incorporador em suas tomadas de decisões. As incorporadoras precisam realizar estudos de viabilidade de obra para avaliar a viabilidade econômica, técnica e financeira de um empreendimento imobiliário antes de sua execução. 

Todo esse processo permite identificar riscos, oportunidades e alternativas, ajudando a minimizar incertezas e otimizar a gestão do projeto, desde a fase de concepção até a entrega. 

O primeiro passo é a realização da seleção de possíveis terrenos para concepção do projeto e análise para definir qual o melhor. Posteriormente, deve-se analisar as leis urbanísticas da cidade em questão, por exemplo, Plano Diretor, Código de obras e exigências de  segurança. Com essas informações reunidas, é hora de identificar os pontos positivos e negativos que podem impactar no projeto e, consequentemente, na obra. 

Em seguida, deve-se analisar o estudo de oferta da região a ser construída a edificação. Essa etapa tem como objetivo identificar os nichos de mercado e como se precaver futuramente, haja vista que já estará identificado as dificuldades e oportunidades ofertadas na região. 

Ainda, para a análise de viabilidade, recomenda-se desenvolver estudos de volumetria e sua implantação no terreno para alinhar as características da edificação com a legislação vigente. Em seguida, entra-se a etapa econômico-financeira da obra, onde se faz a análise do fluxo financeiro e constata as vulnerabilidades a serem enfrentadas. 

Além de que, o estudo de viabilidade pode contribuir para a identificação de estratégias de marketing e de diferenciação, contribuindo para tornar o empreendimento mais atrativo para o público-alvo.

Em suma, a análise de viabilidade é imprescindível para as incorporadoras na construção civil, ajudando a assegurar que a obra seja bem-sucedida e sustentável do ponto de vista econômico, técnico e ambiental.

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Estudo de viabilidade: passo a passo

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O processo de realização de um estudo de viabilidade na construção civil pode variar dependendo das características do projeto e dos objetivos do estudo, pois leva-se em consideração as particularidades de cada projeto. No entanto, geralmente, a análise envolve os seguintes passos:

Passo 01 - Definição do escopo: é essencial que seja definido claramente o objetivo do estudo e que se estabeleça o escopo do projeto, incluindo as etapas do estudo, os prazos e os recursos necessários.

Passo 02 - Coleta de dados: deve-se coletar informações sobre o mercado, o terreno, a infraestrutura da região, a legislação vigente e outras questões relevantes para o projeto. Essas informações podem ser obtidas por meio de pesquisas de mercado, levantamentos topográficos, estudos ambientais e outras fontes.

Passo 03 - Análise de mercado: é preciso avaliar a demanda do mercado para o tipo de projeto em questão e analisar a concorrência, as oportunidades e os riscos envolvidos.

Passo 04 - Análise de terreno: é necessário avaliar as características do terreno, incluindo a topografia, o tipo de solo, a disponibilidade de água, a presença de rochas, a acessibilidade e outros fatores que possam influenciar o projeto.

Passo 05 - Análise técnica: é preciso avaliar a viabilidade técnica do projeto, incluindo a adequação do projeto às exigências legais e normas técnicas, a necessidade de adaptações no projeto e a disponibilidade de mão de obra e materiais.

Passo 06 - Análise financeira: é necessário realizar projeções financeiras, incluindo os custos de construção, os custos operacionais, a estimativa de receitas, o fluxo de caixa e outras informações relevantes.

Passo 07 - Análise de riscos: é importante avaliar os riscos envolvidos no projeto, incluindo os riscos relacionados à execução da obra, à demanda do mercado e aos fatores externos.

Passo 08: Elaboração do relatório: por fim, é necessário consolidar as informações coletadas e as análises realizadas em um relatório claro e objetivo, que apresente as conclusões e recomendações do estudo de viabilidade.

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Até a próxima,

Equipe Vobi

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Referências:

https://www.mapadaobra.com.br/negocios/

https://educacaoprofissional.seduc.ce.gov.br/

https://ibecensino.org.br/viabilidade-tecnica/

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