Terá início em breve, em frente ao Aeroporto de Viracopos, a construção de um complexo logístico de 464 mil metros quadrados em Campinas (SP), destinado ao Mercado Livre. O projeto, no formato built-to-suit, é desenvolvido pela BTS Properties e representa o maior contrato único de locação de galpão já fechado no Brasil, segundo apuração do Metro Quadrado.

O novo complexo supera a marca anterior, do início deste ano, quando a Shopee alugou 220 mil m² em Guarulhos com a desenvolvedora Marq, a antiga GLP. O Mercado Livre já era o maior ocupante de galpões do país e agora soma a esse posto o maior contrato individual de locação já registrado no mercado logístico nacional.

Pelo porte, o complexo deve ser usado pela empresa como uma operação de fulfillment, mais complexa que um simples centro de distribuição, com capacidade para também apoiar centros menores voltados à entrega de última milha (last mile). Atualmente, o Mercado Livre tem apenas uma operação em Campinas, uma locação de oito módulos que soma quase 10 mil m² no BTLG Log, segundo a Newmark.

A escolha por Campinas em vez de Guarulhos, opção mais óbvia para operações de last mile, tem explicação direta nos preços do metro quadrado. Segundo dados da Cushman & Wakefield referentes ao segundo trimestre, o aluguel médio em Guarulhos, que já sofre com falta de terrenos para galpões de grande porte, está em R$ 42 por m², o mais caro do país. Em Campinas, a média para empreendimentos de alto padrão é de R$ 22 por m², quase metade do valor, embora contratos mais recentes já se aproximem de R$ 30 por m². A proximidade com o Aeroporto de Viracopos, segundo maior terminal de cargas da América Latina, e a maior disponibilidade de mão de obra na região também pesaram na decisão.

Entre os investidores que a BTS Properties atraiu para financiar o desenvolvimento está um fundo da Vinci Compass dedicado a negócios de logística, que está aportando R$ 250 milhões para ficar com uma fatia de 14% do projeto. O movimento reforça o interesse de gestoras financeiras em participar diretamente da construção de ativos logísticos de grande escala, e não apenas da compra de galpões já prontos.

A operação também confirma uma mudança de rota no mercado de galpões da região de Campinas, que desponta como alternativa a São Paulo para empreendimentos que não precisam estar dentro do Raio 15 ou do Raio 30 da capital. Com Guarulhos operando no limite de disponibilidade de terrenos, desenvolvedoras e fundos de investimento têm ampliado a prospecção em cidades do interior paulista com boa infraestrutura logística e custo de terreno mais competitivo.

O movimento também reflete o ritmo de expansão logística puxado pelo crescimento do comércio eletrônico no Brasil, que segue pressionando plataformas como Mercado Livre e Shopee a ampliar capacidade de armazenagem e de despacho de pedidos. Nos últimos anos, a disputa por grandes áreas contíguas perto de aeroportos e rodovias importantes tem elevado o valor de terrenos com essas características, tornando cidades de médio porte no interior de São Paulo, como Campinas, Sorocaba e Jundiaí, alvo preferencial de novos projetos built-to-suit que antes se concentravam quase exclusivamente na Grande São Paulo.

Para a construção civil, esse tipo de empreendimento tem características bem diferentes das obras residenciais: prazos mais curtos, grandes áreas de piso industrial e demanda concentrada por mão de obra especializada em estruturas metálicas e coberturas de grande vão, o que costuma aquecer fornecedores locais de aço, pré-moldados e serviços de terraplenagem durante o período de obras.

Por que isso importa?

Para construtoras e incorporadoras especializadas em galpões logísticos, o negócio do Mercado Livre em Campinas é um indicativo de onde deve se concentrar a próxima onda de obras de grande porte no interior de São Paulo. A diferença de preço do terreno e do aluguel em relação a Guarulhos torna cidades como Campinas mais atrativas para novos projetos built-to-suit, o que tende a puxar demanda por mão de obra, equipamentos e fornecedores de insumos para obras industriais na região nos próximos meses.

Fontes: Metro Quadrado, Cushman & Wakefield, Newmark.