O mercado brasileiro de galpões logísticos de alto padrão fechou o primeiro semestre de 2026 com vacância de 5,5%, a menor taxa já registrada na série histórica da consultoria JLL. No primeiro trimestre isolado, o índice já havia batido recorde ao chegar a 6,5%, com absorção líquida de 1,1 milhão de m², o maior volume medido para o período. A Colliers, com metodologia própria, apurou vacância ainda mais apertada no segundo trimestre, de 5%.

O motor por trás da escassez de espaço tem nome, e é o e-commerce. O Mercado Livre é hoje o maior ocupante de galpões do país, com cerca de 4 milhões de m² sob contrato, e sozinho respondeu por 23% de toda a absorção do primeiro semestre. A Shopee, em expansão acelerada, já ocupa 1,8 milhão de m² e ficou com 10% das locações do período. A Amazon, terceira nessa corrida, soma cerca de 700 mil m² distribuídos em mais de vinte projetos industriais pelo país. Juntas, as três companhias explicam por que o estoque simplesmente não consegue acompanhar a demanda.

"A velocidade de ocupação das novas áreas mantém a vacância em níveis baixos, uma vez que a maior parte do estoque entregue já chega ao mercado pré-locada", afirma André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL.

Esse ritmo de pré-locação é, segundo a JLL, um dos melhores termômetros do aquecimento do setor: 77% dos mais de 720 mil m² de novos empreendimentos entregues no início de 2026, distribuídos em 15 condomínios e 13 expansões em 12 estados, já chegaram ao mercado com contrato de locação fechado, num modelo cada vez mais próximo do built to suit tradicional da construção civil. A tendência deve seguir até o fim do ano: dos 3 milhões de m² de novo estoque previstos para 2026 em todo o Brasil, 35% já estão pré-locados, índice que sobe para 46% em São Paulo.

"Dos 3 milhões de m² previstos de novo estoque até dezembro em todo o Brasil, 35% já estão pré-locados, índice que chega a 46% em São Paulo, sinalizando que a oferta futura deve ser absorvida com a mesma agilidade observada no início do ano", conclui Rafael Picerni, analista de Pesquisa e Estratégia da JLL.

Dentro desse cenário nacional já apertado, uma região se destaca: o litoral norte de Santa Catarina. O estado responde por 20% de todos os contêineres movimentados no Brasil, segundo dados do governo catarinense, e a faixa que reúne Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá opera hoje com vacância abaixo de 3%, patamar mais apertado que o de São Paulo. O movimento é puxado por uma onda de investimentos portuários bilionários na região, incluindo a quarta fase do Porto Itapoá, orçada em R$ 500 milhões, e um pacote de R$ 2 bilhões de modernização do cais da Portonave, em Navegantes.

Esse aperto regional já atraiu o capital dos fundos imobiliários. O GGRC11 fechou em março a compra de dois galpões do Condomínio Braspark, em Garuva, por R$ 192,3 milhões, numa operação de sale and leaseback com cap rate inicial de 10,2% ao ano. Em maio, o fundo voltou ao mercado com outra aquisição de R$ 165 milhões, reunindo um segundo ativo em Garuva e um galpão em Camaçari (BA), com cap rate médio de 9,54%.

Por que isso importa?

Para quem constrói e incorpora galpões no Brasil, o recado é direto: a demanda represada pelo e-commerce segue superando a capacidade de entrega de obra nova, e isso empurra cada vez mais projetos para o modelo de pré-locação e built to suit, em que o contrato é fechado antes mesmo do primeiro tijolo. Regiões com gargalo logístico e portuário, como o litoral norte catarinense, tendem a se tornar os próximos polos de expansão, o que já se reflete no apetite de fundos imobiliários por terrenos e galpões nessas áreas.

Fontes: JLL; Colliers; governo do estado de Santa Catarina; FundsExplorer; InfoMoney.