Esqueça apartamento na planta ou sala comercial de alto padrão: o ativo mais escasso do mercado imobiliário brasileiro agora está em condomínios industriais. O país fechou o primeiro semestre de 2026 com vacância de 5,5% nos galpões logísticos de alto padrão, a menor taxa já registrada na série histórica da consultoria JLL. A SiiLA, com metodologia própria, chegou a apurar algo perto de 6% no mesmo período, e a Colliers mediu 5% no segundo trimestre isolado. Os números variam de consultoria para consultoria, mas todos apontam na mesma direção: quase não sobra galpão vago no Brasil.

O motor por trás da escassez de espaço tem nome, e é o e-commerce. O Mercado Livre é hoje o maior ocupante de galpões do país, com cerca de 4 milhões de m² sob contrato, e sozinho respondeu por 23% de toda a absorção do primeiro semestre. A Shopee, em expansão acelerada, já ocupa 1,8 milhão de m² e ficou com 10% das locações do período. A Amazon, terceira nessa corrida, soma cerca de 700 mil m² distribuídos em mais de vinte projetos industriais pelo país. Juntas, as três companhias explicam por que o estoque simplesmente não consegue acompanhar a demanda.

"A velocidade de ocupação das novas áreas mantém a vacância em níveis baixos, uma vez que a maior parte do estoque entregue já chega ao mercado pré-locada", afirma André Romano, gerente da Divisão Industrial e Logística da JLL.

Esse ritmo de pré-locação é, segundo a JLL, um dos melhores termômetros do aquecimento do setor: 77% dos mais de 720 mil m² de novos empreendimentos entregues no início de 2026, distribuídos em 15 condomínios e 13 expansões em 12 estados, já chegaram ao mercado com contrato de locação fechado, num modelo cada vez mais próximo do built to suit tradicional da construção civil. A tendência deve seguir até o fim do ano: dos 3 milhões de m² de novo estoque previstos para 2026 em todo o Brasil, 35% já estão pré-locados, índice que sobe para 46% em São Paulo.

"Dos 3 milhões de m² previstos de novo estoque até dezembro em todo o Brasil, 35% já estão pré-locados, índice que chega a 46% em São Paulo, sinalizando que a oferta futura deve ser absorvida com a mesma agilidade observada no início do ano", conclui Rafael Picerni, analista de Pesquisa e Estratégia da JLL.

Dentro desse cenário nacional já apertado, uma região se destaca: o litoral norte de Santa Catarina. O estado é hoje o líder isolado de movimentação de contêineres no Sul do país, com 20% de tudo que passa pelos portos brasileiros, contra 10,1% do Paraná e 6,21% do Rio Grande do Sul, segundo a Secretaria de Portos, Aeroportos e Ferrovias de Santa Catarina. A faixa que reúne Itajaí, Navegantes, Araquari, Garuva e Itapoá opera hoje com vacância abaixo de 3%, patamar mais apertado que o de São Paulo, e um dos maiores complexos logísticos da região já registra 94,5% de ocupação em seus galpões de alto padrão. O movimento é puxado por uma onda de investimentos portuários bilionários, incluindo a quarta fase do Porto Itapoá, orçada em R$ 500 milhões, e um pacote de R$ 2 bilhões de modernização do cais da Portonave, em Navegantes.

Esse aperto regional já atraiu capital dos fundos imobiliários. O GGRC11 fechou em março a compra de dois galpões do Condomínio Braspark, em Garuva, por R$ 192,3 milhões, em sale and leaseback com cap rate inicial de 10,2% ao ano. Em maio, voltou ao mercado com outra aquisição de R$ 165 milhões, reunindo um segundo ativo em Garuva e um galpão em Camaçari (BA), com cap rate médio de 9,54%. Fundos de galpões seguem com ocupação acima de 97% e dividend yield médio de 11% isento de imposto de renda, mesmo com a Selic em 14% ao ano puxando capital para a renda fixa.

"É natural que vejamos essa elevação diante de um mercado aquecido", observa André Romano, da JLL, sobre a alta nos preços de locação, que já soma 8,2% em 12 meses no país e chega a 20,6% no Paraná.

Nem tudo, porém, é vento a favor. A reforma tributária muda a lógica de escolher onde construir um galpão: com o imposto cobrado no destino, e não mais na origem, o incentivo fiscal que levava empresas a escolher um estado só pela guerra fiscal perde força, e a localização passa a pesar mais critérios logísticos, como distância do consumidor final e acesso a portos e rodovias. Some-se a isso o risco de concentração em poucos locatários por galpão, mitigado mas não eliminado pelos contratos atípicos de longo prazo que dominam o setor.

Por que isso importa?

Para quem constrói e incorpora galpões no Brasil, o recado é direto: a demanda represada pelo e-commerce segue superando a entrega de obra nova, o que empurra mais projetos para o modelo de pré-locação e built to suit, com contrato fechado antes do primeiro tijolo. Regiões com gargalo logístico e portuário, como o litoral norte catarinense, tendem a virar os próximos polos de expansão, o que já se reflete no apetite de fundos imobiliários por terrenos ali, enquanto a reforma tributária redesenha, aos poucos, os critérios que definem onde vale a pena construir.

Fontes: JLL; SiiLA; Colliers; Secretaria de Portos, Aeroportos e Ferrovias de Santa Catarina; FundsExplorer; InfoMoney; Status Invest.