Depois de três trimestres consecutivos de alta, a absorção líquida de galpões noestado de São Paulo recuou no segundo trimestre, mas isso não aliviou a escassez de espaço: a vacância caiu para o menor nível já registrado, e o aluguel bateu recorde.
Segundo dados da consultoria Newmark, a absorção líquida (área efetivamente ocupada) recuou 9,6%entre abril e junho frente ao trimestre anterior, para 452 mil m². A entrega de novos galpões somou 188 mil m² no período - oferta ainda controlada perto da demanda.
Resultado: a vacância caiu para 5,1%, o menor patamar da série histórica, e o preço médio pedido de locação mensal chegou a um novo recorde, de R$ 33,70 por m², alta de 12% em 12 meses. Na região metropolitana de São Paulo, o aluguel médio foi ainda maior, R$34,67/m², contra R$ 31,86/m² no restante do estado.
Quem empurra essa demanda é o comércio eletrônico. No varejo como um todo, o e-commerce já concentra 63% das ocupações de galpões, contra 30% das lojas físicas. E o maior ocupante do mercado, o Mercado Livre, deve investir R$ 60 bilhões neste ano, 50% mais do que investiu em 2025, segundo estimativa da própria Newmark.
"Hoje,o mercado de São Paulo vive um dos momentos mais competitivos da história. Havia uma demanda reprimida, porque tudo que vem sendo entregue de novo estoquejá vem sendo absorvido" - Mariana Hanania, head de pesquisa e inteligênciade mercado da Newmark, ao Metro Quadrado.
Guarulhos, Barueri e o eixo do ABCDM concentraram os maiores aumentos de área ocupada no trimestre e acompanham também as principais entregas de novos galpões. O alívio de oferta pode demorar: dos 1,4 milhão de m² previstos para entrega em 2026, 43% estão em Guarulhos, 21% em Cajamar e 14% na capital paulista. Só que entre 60% e 70% desse pipeline já chega ao mercado pré-locado, segundo a Newmark - o que reduz, na prática, a disponibilidade de espaço realmente novo no mercado.
A consultoria espera que a vacância continue em níveis historicamente baixos até o fim do ano, com possibilidade de leve alta em relação ao patamar atual.
"Não dá para pensar em puxar o freio ou em alguma queda mais brusca nessa demanda no curto e médio prazo", resume Mariana.
Para incorporadoras, fundos imobiliários e construtoras do segmento logístico, o recado da Newmark é direto: uma mudança mais relevante na relação entre oferta e demanda só deve aparecer quando a próxima geração de empreendimentos, prevista para 2027, começar a ser entregue. Até lá, quem já tem terreno e projeto aprovado no eixo Guarulhos–Cajamar–ABCDM está sentado em um dos ativos mais disputados da construção civil brasileira e com poder de repasse de preço pouco comum no setor.
Fontes: Metro Quadrado / Newmark.
